Le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité

Publié le : jeudi 16 avril 2020

Dans le cadre l’état d’urgence sanitaire déclaré sur l’ensemble du territoire français, le Gouvernement a publié une ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.

L’article 4 de l’ordonnance prévoit que les bailleurs de locaux professionnels et commerciaux ne peuvent plus réclamer ou mettre en œuvre à l’encontre de leur locataire qui ne paye pas ses loyers, des pénalités ou intérêts de retard, des dommages-intérêts, des astreintes, toute clause pénale ou clause résolutoire.

L’ordonnance n’autorise pas la suspension des loyers mais permet la neutralisation temporaire des effets du non-paiement des loyers et charges. Les dispositions s’appliquent uniquement aux loyers échus après le 12 mars 2020 et durant un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 24 juillet 2020.

→ La mesure est applicable aux loyers de baux de certaines associations.

→ La mesure s’applique aussi aux factures d’eau, de gaz et d’électricité.

Les associations éligibles

L’article 1er de l’ordonnance désigne les personnes pouvant bénéficier des dispositions. Il s’agit des entreprises dont les associations éligibles au fonds de solidarité crée par l’ordonnance 2020-317 du 25 mars 2020 et précisé par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020. Toute association ou fondation qui est enregistrée au registre national des entreprises car elle emploie un salarié ou paie des impôts ou perçoit une subvention publique, est titulaire du commande publique est éligible (il n’agit du numéro SIREN/SIRET).

Les baux éligibles

L’association ne souhaitant pas acquérir un bien immobilier pour son fonctionnement peut louer les locaux auprès d’un propriétaire pour assurer ses missions. Il existe différents baux.

Or, l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne concerne que les loyers professionnels et les baux commerciaux.

Le bail de droit commun

À défaut d’un bail spécial applicable de droit, le contrat relève de la liberté contractuelle, sous réserve des règles édictées par les articles 1713 à 1762 du code civil relatives principalement à la répartition entre le bailleur et le locataire des travaux et réparations. On parle alors du « bail civil » qui est certes plus souple mais néanmoins plus précaire que les baux spéciaux, puisqu’il cesse de plein droit à l’expiration de son terme (article 1737 du code civil). Les associations ont fréquemment recours à ce type de bail. Attention : ce bail qui est celui habituellement des particuliers, n’est pas visé par l’ordonnance.

Eu égard à sa précarité, les parties peuvent aussi décider d’un commun accord de se placer sous le régime plus protecteur des baux commerciaux ou des baux professionnels. 

Le bail commercial visé par l’ordonnance

Ce statut s’applique aux fonds artisanaux et commerciaux appartenant à un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou à un artisan inscrit au répertoire des métiers (article L. 145- du code de commerce).

Sauf si elles exercent une activité commerciale ou artisanale ou qu’elles émettent des valeurs mobilières et sont dès lors immatriculées, les associations, exclues à la fois de l’immatriculation et de la qualité de commerçant ne peuvent pas en principe utiliser ce statut (Cour cass, 3e civ, 15 mai 1996, n° 94-17.366)

Cependant, le bail commercial peut être choisi par les parties. Cette soumission au statut des baux commerciaux doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat afin de clairement définir l’intention des parties. Cette possibilité est ouverte même en l’absence d’activité commerciale de l’association locataire. Un contrat de sous-location peut même bénéficier du statut des baux commerciaux alors que le contrat principal n’y est pas soumis (Cour appel Amiens, 21 juin 2012, n° 11-01893).

Il garantit à l’association locataire un bail de neuf ans au minimum, qu’elle peut résilier tous les trois ans sous réserve d’un préavis de six mois.

Lorsque les parties font le choix de se soumettre volontairement aux statuts des baux commerciaux, l’association bénéficie également d’un droit au renouvellement du bail, ou d’une indemnité d’éviction à défaut, et ce, même en l’absence d’immatriculation au RCS (Cour cass, 3e civ, 9 février 2005, n° 03-17476). Toutefois, dans la mesure où l’association n’exploite pas de fonds de commerce, l’indemnité d’éviction sera faible, à défaut de valeur marchande du fonds, voire nulle.

En outre, l’association profite d’une bonne visibilité des coûts futurs puisque la révision triennale du loyer est, sauf cas particulier, plafonnée.

Les cas particuliers
Le régime des baux commerciaux s’impose forcément aux associations exploitant dans les lieux loués un fonds de commerce ou un fonds artisanal leur appartenant, tout en étant immatriculées au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (article L.145-1 du code de commerce). Il s’impose aussi aux rares associations émettant des valeurs mobilières (titre associatif).

Le régime des baux commerciaux s’impose aussi aux associations réalisant des activités d’enseignement (article L.145-2, I, 1° du code de commerce), quelle que soit la matière enseignée et qu’il y ait délivrance ou non d’un diplôme. Ces activités d’enseignement signifient une véritable pédagogie organisée, avec des enseignants dispensant des cours à des élèves membres ou non de l’association. Par ailleurs, si l’enseignement nécessite une autorisation administrative, elle est indispensable pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux.

Le bail professionnel visé par l’ordonnance

Le statut des baux professionnels s’applique à tout local professionnel, c’est-à-dire à tout local dans lequel le locataire exerce une profession ou une fonction qui ne sont ni commerciales, ni rurales, qu’il s’agisse d’activités libérales réglementées ou non.

Ainsi, lorsque le local associatif est affecté à un usage exclusivement professionnel et que l’activité n’est pas de nature industrielle ou commerciale, il relève obligatoirement du statut des baux professionnels (article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Cela concerne toutes les associations qui exercent une activité rémunératrice de production, distribution ou prestation de services, à titre habituel et qui sont organisées comme des entreprises. Le caractère lucratif ou non de l’activité est indifférent (Cour cass 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20285).

Le choix du bail professionnel garantit à l’association locataire un bail d’au minimum six ans, Contrairement au statut des baux commerciaux, ce statut ne confère pas de droit au renouvellement au profit du preneur. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas le renouveler à son expiration. Le preneur peut le résilier à tout moment. À défaut de manifestation de volonté des parties, il se renouvelle tacitement pour une même durée. Hormis ces trois dispositions protectrices, le bail professionnel relève de la liberté contractuelle des parties et des règles du code civil.

Ce choix doit être clairement établi (Cour cass, 3e civ., 20 octobre 2016, n°15-20285).

Le cas particulier
Attention, si l’activité est agricole, le bail sera obligatoirement soumis au régime des baux ruraux (article L.411-1, al. 1 du code rural et de la pêche maritime) non visés par l’ordonnance.

Les autres baux et conventions non visés par l’ordonnance

En fonction de la nature des locaux et de l’activité, d’autres types de baux peuvent être choisis mais ils ne sont pas visés par l’ordonnance.

Si une association souhaite occuper un immeuble appartenant à une personne publique, elle sera alors soumise au régime d’occupation privative d’un immeuble du domaine public (articles L. 2122-1 s. et R. 2122-1 s. du code général de la propriété des personnes publiques et L.1311-5 et suivants du code général des collectivités territoriales).

Une association peut négocier la conclusion d’un bail emphytéotique conclu pour une durée de 18 à 99 ans, et généralement pour un faible loyer en contrepartie de la réalisation de travaux par le locataire (articles L.451-1 à L.451-13 du code rural et de la pêche maritime, articles L. 2341-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques et L.1311-2 et suivants du code général des collectivités territoriales).

Elle peut également conclure un contrat de prêt à usage ou « commodat » par lequel le propriétaire met gracieusement des locaux à sa disposition (article 1875 du code civil).

Enfin, une convention d’occupation précaire est la solution idoine pour l’association qui n’a besoin que d’une installation temporaire.

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