Une capacité limitée aux besoins de l’objet de l’association
– Pour les associations simplement déclarées : une règle stricte
Les origines et l’histoire du mouvement associatif depuis la Révolution française ont été fortement présents lors des débats qui ont présidé à l’élaboration de la loi du 1er Juillet 1901, relative au contrat d’association.
C’est par crainte de la mainmorte, " ... les personnes morales ne meurent pas, les biens qu’elles possèdent sont retirés du commerce et de la circulation des richesses... " (G. Sousi), que les parlementaires ont à l’origine limité la capacité des associations déclarées pour l’acquisition d’immeubles.
Toutefois, le droit a changé à l’occasion de la loi n°2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 1er juillet 1901, il faut différencier deux situations :
- les associations déclarées récentes " peuvent acquérir à titre onéreux, posséder et administrer " les immeubles strictement nécessaires à l’accomplissement du but qu’elle se propose ". Elles peuvent donc acquérir et posséder le local destiné à l’administration de l’association et à la réunion de ses membres ;
- Les associations déclarées depuis trois ans au moins et dont l’ensemble des activités relèvent des champs suivants : philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, notamment à travers les souscriptions ouvertes pour financer l’achat d’objets ou d’œuvres d’art destinés à rejoindre les collections d’un musée de France accessibles au public, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises, peuvent en plus posséder et administrer tous immeubles acquis à titre gratuit qui serviront d’immeubles "de rapport".
Les associations ne peuvent donc acquérir à titre onéreux un immeuble dit " de rapport" pour le louer. La limitation de la capacité à acquérir entraîne la nullité absolue des actes faits en violation de ces principes. Le prononcé de nullité anéantit rétroactivement tout transfert de propriété ainsi que ses conséquences.
- Les associations reconnues d’utilité publique : Elles bénéficiaient précédemment de règles dérogatoire qui ont disparu. Elles sont donc soumises aux mêmes règles que les associations déclarées depuis trois ans au moins et dont l’ensemble des activités relèvent des champs cités plus haut.
Les formalités d’acquisition
Toute acquisition d’immeuble à titre onéreux (achat) ou vente doit faire l’objet d’une déclaration modificative à la Préfecture en vertu du décret du 16 août 1901 , art. 3-4°).
Cette déclaration doit être faite dans un délai de trois mois. A la déclaration, doit être joint un état descriptif de l’immeuble avec l’indication de son prix d’acquisition. Un modèle de déclaration figure dans la brochure du JO n° 1068, " Associations, régime général ".
L’acquisition immobilière n’est opposable aux tiers qu’après la déclaration à la Préfecture.
Le défaut de dépôt de la déclaration modificative dans un délai de trois mois est susceptible d’entraîner la dissolution de l’association, à la demande du ministère public ou de tout intéressé (L. 1er juill. 1901, art. 7).
De plus, les dirigeants s’exposent à une peine d’amende (L. 1er juill. 1901, art. 8, al. 1er).
Les taxes relatives à l’achat, aux droits de transfert de propriété et à son utilisation
– La taxe foncière
Tout propriétaire d’un immeuble bâti ou non bâti (un terrain) est soumis à la taxe foncière. Pour les propriétés bâties, celle-ci est calculée sur la base du revenu cadastral égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 %. La taxe à payer s’obtient en appliquant à cette base d’imposition les taux fixés chaque année par les collectivités au profit desquelles est perçue la taxe (commune, département, région).
Il existe cependant des exonérations, certaines temporaires, d’autres permanentes :
- Exonérations permanentes. Elles concernent : les édifices affectés à l’exercice du culte ; les bâtiments appartenant aux associations de mutilés de guerre ou du travail reconnu d’utilité publique et affectés à l’hospitalisation des membres de l’association ; les hangars appartenant aux associations de sauveteurs reconnues d’utilité publique et servant à l’abri de leurs canots de sauvetage.
- Exonérations temporaires. Elles peuvent être totales ou partielles et concernent principalement les constructions nouvelles, les logements sociaux, les logements destinés à l’hébergement d’urgence des personnes défavorisées, les immeubles situés dans certaines zones du territoire (zones franches urbaines).
– Les cas particuliers
- Organismes participant à l’aide sociale ou à l’assistance à l’enfance. Les acquisitions réalisées par ces organismes bénéficient d’un régime spécial, puisqu’elles ne sont soumises qu’à la taxe départementale au taux de 0,60 %, auquel s’ajoute le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (0,015 %, soit 2,50 % de 0,60 %) (art. 1066, 1067 et 1020 du CGI).
- Etablissements d’utilité publique. La transmission effectuée, sous quelque forme que ce soit et dans un intérêt général ou de bonne administration, au profit d’un établissement reconnu d’utilité publique, de tout ou partie des biens appartenant à un organisme poursuivant une oeuvre d’intérêt public ne donne lieu qu’à la perception d’un droit fixe de 15 ’. Le bénéfice de cette disposition est subordonné à la double condition que les biens dont il s’agit restent affectés au même objet et que leur transmission intervienne dans un intérêt général ou de bonne administration. La réalisation de cette condition est constatée par le décret en Conseil d’Etat ou l’arrêté préfectoral qui autorise le transfert des biens (CGI, art. 1020 et 1039).
- Acquisitions réalisées par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre. Sur délibération, les conseils généraux peuvent exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions réalisées par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre qui bénéficient de la majoration de l’État prévue à l’article L. 321-9 du Code de la mutualité (CGI, art.1594 I).