Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

  • Prix de vente du bien

  • Prix d'acquisition du bien

Exemple

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 € .

Si vous le revendez au prix de 120 000 € , vous réalisez une plus-value de ( 120 000 € - 100 000 € ).

Si vous revendez le logement au prix de 90 000 € , vous réalisez une moins-value de ( 90 0000 € - 100 000 € ).

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value .

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value .

Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quelles sont les opérations concernées ?

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé dans les cas suivants :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)

  • Vente des droits attachés à un bien immobilier ( servitudes par exemple)

  • Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)

  • Échange de biens, partage ou apport en société

À noter

la plus-value immobilière est aussi soumise aux prélèvements sociaux .

Quelles sont les plus-values exonérées ?

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)

  • Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans

    De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

  • Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022

  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

  • Bien détenu depuis plus de 22 ans

À noter

un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux.

Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

  • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022)

  • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022)

  • Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 276 € pour la 1 re part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022.

Vous ne devez pas être soumis à l' IFI .

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 276 € pour la 1 re part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022.

Vous ne devez pas être soumis à l' IFI .

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser 26 462 € pour la 1 re part de quotient familial (+ 6 182 € pour la 1 re demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022.

Vous ne devez pas être soumis à l' IFI .

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser 26 462 € pour la 1 re part de quotient familial (+ 6 182 € pour la 1 re demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022.

Vous ne devez pas être soumis à l' IFI .

La vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée. Mais vous devez utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.

Comment calculer la plus-value ?

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

  • Prix de vente du bien

  • Prix d'acquisition du bien

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle. Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

  • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat

  • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.

  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Quel est l'impôt à payer sur la plus-value ?

Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Jusqu'à 5 années

0 %

0 %

De la 6 e à la 21 e année

6 %

1,65 %

22 e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22 e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30 e année

Exonération

Exonération

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans . Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

  • Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6 e à la 10 e année, soit 30 % ( 6 % x 5 ).

    Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 % , soit 3 000 € . Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € ( 10 000 € - 3 000 € ).

  • Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6 e à la 10 e année, soit 8,25 % ( 1,65 % x 5 ) .

    Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 % , soit 825 € . Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € ( 10 000 € - 825 € ).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans . Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu .

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

Soit un abattement total de 55  % ( 26,4 % + 1,6 % + 27 % ).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 % , soit 5 500 € .

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € ( 10 000 € - 5 500 € ).

  • 1,65 % par an de la 6 e à la 21 e année, soit 26,4 % ( 1,65 % x 16 )

  • 1,6 % pour la 22 e année

  • 9 % de la 23 e à la 25 e année, soit 27 % ( 9 % x 3 )

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans . Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 € .

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu .

Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux .

Abattement exceptionnel

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.

L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1 er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont en couple ).

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente devait être signée entre le 1 er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

Pour savoir si le logement est situé en zone A ou A bis, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

Services en ligne et formulaires

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont en couple ).

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % .

Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 € , l'impôt sur le revenu est de 3 800 € ( 20 000 € x 19 % ).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € . Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui-ci est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

À savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr .

Comment déclarer ?

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale

  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer

  • Établissement de la déclaration

  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire

  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1 re cession d'un logement autre que votre résidence principale

La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.

La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.

Si vous devez faire une déclaration papier

La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.

La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.

Où s'informer ?

Textes de référence

Pour en savoir plus

Mise à jour le F10864

Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr

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