Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant

Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement ? Nous vous indiquons quelles sont les règles à respecter selon que les travaux privatifs ont un impact ou non sur les parties communes.

Les travaux privatifs sont ceux qui ne sont pas à la charge du mais sont financés par le copropriétaire qui les réalise ou les fait exécuter. Ils portent sur les parties privatives, celles réservées à l'usage exclusif du copropriétaire. Toutefois ces travaux peuvent avoir un impact les parties communes de l'immeuble. syndicat des copropriétaires

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son ; il use et jouit librement des parties privatives. lot

Sont considérées comme des parties privatives : les fenêtres, les portes, les volets, les revêtements de sol, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété.

Vous êtes donc libre, en principe, de faire des travaux dans votre appartement sans avoir besoin d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer ces travaux.

La liberté de réaliser des travaux dans vos parties privatives : connait 3 limites

  • La destination de l'immeuble

  • L'aspect extérieur de l'immeuble

  • Les droits des autres copropriétaires

L'usage des parties privatives de votre logement doit être conforme à la fixée par le . destination de l'immeuble règlement de copropriété

L'architecture, la situation du bien, les services ou équipements existants permettent, notamment, de définir la destination de l'immeuble.

Par exemple, monter une cloison dans votre appartement pour le diviser en 2 pour de la location touristique peut être interdit si cela n'est pas conforme à la destination de l'immeuble. lots

Vous devez donc vérifier avant de réaliser vos travaux qu'ils ne seront pas contraire à la destination de l'immeuble.

La réalisation de travaux portant atteinte à la destination de l'immeuble nécessite un vote en assemblée générale des copropriétaires adopté à l'unanimité.

Lorsque les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (par exemple, fermeture d'un balcon, création de fenêtre), vous devez obtenir une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de pouvoir les engager.

La majorité requise va dépendre de la nature des travaux.

En général, un vote à la majorité absolue dite est exigé. Toutefois, un vote à la double majorité dite de peut être exigé. de l'article 25 l'article 26

La (dite ) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents). majorité absolue majorité de l'article 25

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2 vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). nd

La (dite ) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. double majorité majorité de l'article 26

Exemple

Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision. tantièmes

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2 vote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la . Pour que ce 2 vote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de (plus facile à obtenir). nd double majorité nd l'article 25

Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l'accord des copropriétaires nécessitent également une . autorisation d'urbanisme

Il s'agit par exemple des travaux suivants :

  • Changement de fenêtres (à l'exception de travaux de réparation ou de remplacement à l'identique)

  • Création d'ouverture donnant sur l'extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, Velux...)

  • Changement de couleur des volets ou fenêtres

  • Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres

L'usage exclusif des parties privatives s'effectue librement à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par exemple, les travaux ne doivent pas créer de dommages, ... de troubles de voisinage

Pour prévenir cela, le règlement de copropriété peut interdire certaines actions. Vous devez donc vérifier le règlement de copropriété avant de réaliser vos travaux.

La réalisation de travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires nécessite un vote en assemblée générale des copropriétaires adopté à l'unanimité.

Les travaux réalisés en l'absence d'un vote lorsque ce vote est nécessaire sont donc illégaux.

Les copropriétaires qui en ont connaissance peuvent en informer le . syndic de copropriété

Le syndic va demander au copropriétaire de remettre en état le logement.

En cas d'inaction du copropriétaire, le syndic doit tenter un avant de . Pour cela, il doit faire appel à un (démarche gratuite) ou à un (démarche payante) ou à une (démarche payante avec recours à un avocat). règlement amiable faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble conciliateur de justice médiateur procédure participative

En cas d'échec, le syndic pourra exercer son recours devant le tribunal judiciaire.

À noter

Le recours devant le tribunal judiciaire peut être exercé pendant 10 ans. Après ce délai, il n'est plus possible de contester les travaux illégaux.

Des travaux privatifs peuvent avoir un impact sur les . parties communes

À l'intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont les suivantes :

  • Gros œuvre du bâtiment (structure porteuse de l'immeuble)

  • Sol

  • Parties de canalisations qui traversent les logements

  • Coffres, gaines et têtes de cheminées

Ainsi, lorsque vous réalisez, par exemple, des travaux qui ont un impact sur le système de chauffage collectif de l'immeuble, vous portez atteinte aux parties communes.

De ce fait, pour réaliser ce type de travaux, vous devez obtenir l'accord des autres copropriétaires en assemblée générale.

La majorité requise va dépendre de la nature des travaux.

En général, un vote à la majorité absolue dite est exigé (c'est la cas, par exemple, pour l'abattement d'un mur ou la création d'une porte). Par contre, en cas d'appropriation ou destruction d'une partie commune, un vote à la double majorité dite de est exigé. de l'article 25 l'article 26

La (dite ) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents). majorité absolue majorité de l'article 25

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2 vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). nd

La (dite ) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. double majorité majorité de l'article 26

Exemple

Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision. tantièmes

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2 vote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la . Pour que ce 2 vote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de (plus facile à obtenir). nd double majorité nd l'article 25

Les travaux réalisés en l'absence d'un vote sont donc illégaux.

Les copropriétaires qui en ont connaissance peuvent en informer le . syndic de copropriété

Le syndic va demander au copropriétaire de remettre en état le logement.

En cas d'inaction du copropriétaire, le syndic doit tenter un avant de . Pour cela, il doit faire appel à un (démarche gratuite) ou à un (démarche payante) ou à une (démarche payante avec recours à un avocat). règlement amiable faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble conciliateur de justice médiateur procédure participative

En cas d'échec, le syndic pourra exercer son recours devant le tribunal judiciaire.

À noter

Le recours devant le tribunal judiciaire peut être exercé pendant 10 ans. Après ce délai, il n'est plus possible de contester les travaux illégaux.

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Mise à jour le F31513

Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr

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