Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l'augmenter au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions. Les démarches à réaliser diffèrent selon que la commune est ou non située en . zone tendue

Attention

, , , , et les communes composant et , appliquent des règles différentes. Paris Lille, Hellemmes et Lomme Lyon et Villeurbanne Montpellier Bordeaux, Plaine commune Est Ensemble

Pour savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :

Services en ligne et formulaires

À savoir

. Les ou , les , les et les sous-locations sont soumis à d'autres règles. Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers logements soumis à la loi de 1948 conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) logements sociaux (HLM) meublés de tourisme

La règle est différente selon la date de renouvellement du bail :

En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué. DPE

À savoir

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu'au 1 juillet 2024. er

En métropole, le propriétaire peut augmenter le loyer à la condition que le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m et par an. Un datant de moins de 4 ans doit en attester. 2 diagnostic de performance énergétique

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.

Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

  • Nom de la rue

  • Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),

  • Qualité et époque de construction de l’immeuble

  • Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

  • Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

  • Existence d’annexes éventuelles

  • État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage

  • Période de construction de l’immeuble

  • Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans

  • Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des . observatoires locaux des loyers

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des ou de . observatoires locaux des loyers l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement si cela n'a pas été fait) 50 % révisé

  • Une majoration du loyer annuel égale à du coût réel des ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer 15 % travaux d’amélioration

Exemple

Si les travaux s’élèvent à TTC pour un loyer mensuel de (soit annuels), le loyer mensuel peut être majoré de X 15 %, soit / 12 = . 4 000 € 300 € 3 600 € 4 000 € 600 € 50 €

S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à du loyer mensuel (300 X 10 % = ), son application sera étalée sur 6 ans. 10 % 30 €

Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1 année de par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2 année de par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement par mois, par mois, par mois, par mois. re 8,33 € e 16,67 € 25 € 33,33 € 41,67 € 50 €

Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.

Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes :

  • Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

  • Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

  • Remise en main propre contre récépissé ou émargement

Attention

le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire.

La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :

Attention

lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour en cours. Car cela reviendrait du locataire qui veut rester dans le logement. l'échéance du bail à forcer la main

Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. 10 %

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de et la hausse à appliquer est de mensuels : 600 € 50 €

  • Cette hausse est inférieure à du loyer, car 600 X 10 % = , alors son application sera d'1/3 par an. 10 % 60 €

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1 année de par mois ( X 1 / 3), puis la 2 année de par mois ( X 2 / 3), et la 3 année de par mois. re 16,67 € 50 € e 33,33 € 50 € e 50 €

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 10 %

Le locataire peut refuser l'augmentation proposée.

Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

Le locataire peut utiliser ce modèle de document :

Services en ligne et formulaires

En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

À noter

l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge. commission départementale de conciliation (CDC)

Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

Services en ligne et formulaires

Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. 10 %

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de et la hausse à appliquer est de mensuels : 600 € 50 €

  • Cette hausse est inférieure à du loyer, car 600 X 10 % = , alors son application sera d'1/3 par an. 10 % 60 €

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1 année de par mois ( X 1 / 3), puis la 2 année de par mois ( X 2 / 3), et la 3 année de par mois. re 16,67 € 50 € e 33,33 € 50 € e 50 €

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 10 %

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut , à la condition de le faire avant la fin du bail. saisir le juge des contentieux de la protection

Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. 10 %

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de et la hausse à appliquer est de mensuels : 600 € 50 €

  • Cette hausse est inférieure à du loyer, car 600 X 10 % = , alors son application sera d'1/3 par an. 10 % 60 €

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1 année de par mois ( X 1 / 3), puis la 2 année de par mois ( X 2 / 3), et la 3 année de par mois. re 16,67 € 50 € e 33,33 € 50 € e 50 €

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 10 %

Il n'est plus possible de saisir le juge.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l'évolution de l', si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois). IRL

Attention

  • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué. DPE

  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le . Cette règle est valable jusqu'au 1 juillet 2024. DPE er

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers.

Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.

Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :

  • Nom de la rue

  • Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)

  • Qualité et époque de construction de l’immeuble

  • Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

  • Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

  • Existence d’annexes éventuelles

  • État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage

  • Période de construction de l’immeuble

  • Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire

  • Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des . observatoires locaux des loyers

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des ou de . observatoires locaux des loyers l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP)

Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes :

  • Lettre recommandée avec demande d'avis de réception

  • Acte de commissaire de justice

  • Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :

Attention

lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour en cours. Car cela reviendrait à du locataire voulant rester dans les murs. l'échéance du bail forcer la main

Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. 10 %

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de et la hausse à appliquer est de mensuels : 600 € 50 €

  • Cette hausse est inférieure à du loyer, car 600 X 10 % = , alors son application sera d'1/3 par an. 10 % 60 €

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1 année de par mois ( X 1 / 3), puis la 2 année de par mois ( X 2 / 3), et la 3 année de par mois. re 16,67 € 50 € e 33,33 € 50 € e 50 €

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 10 %

Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant . l'échéance du bail

Le locataire peut utiliser ce modèle de courrier :

Services en ligne et formulaires

À noter

l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.

En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la pour trouver un accord sur le prix. commission départementale de conciliation (CDC)

Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

Services en ligne et formulaires

Devant la CDC, le locataire peut contester la hausse proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

Services en ligne et formulaires

La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. 10 %

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de et la hausse à appliquer est de mensuels : 600 € 50 €

  • Cette hausse est inférieure à du loyer, car 600 X 10 % = , alors son application sera d'1/3 par an. 10 % 60 €

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1 année de par mois ( X 1 / 3), puis la 2 année de par mois ( X 2 / 3), et la 3 année de par mois. re 16,67 € 50 € e 33,33 € 50 € e 50 €

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 10 %

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant. juge des contentieux de la protection l'échéance du bail

Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. 10 %

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de et la hausse à appliquer est de mensuels : 600 € 50 €

  • Cette hausse est inférieure à du loyer, car 600 X 10 % = , alors son application sera d'1/3 par an. 10 % 60 €

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1 année de par mois ( X 1 / 3), puis la 2 année de par mois ( X 2 / 3), et la 3 année de par mois. re 16,67 € 50 € e 33,33 € 50 € e 50 €

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.

Toutefois, si la hausse est supérieure à du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 10 %

Il n'est plus possible de saisir le juge.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à , le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dont le montant est éventuellement ). l'échéance du bail révisé

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Textes de référence

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Mise à jour le F1312

Cette rubrique est réalisée en partenariat avec www.service-public.fr

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