L’utilisation par l’association d’un immeuble ou local privé

Le siège de l’association détermine notamment la juridiction territorialement compétente ou la compétence des organismes sociaux ou fiscaux dont relève l’association. Le choix du local servant de siège est donc important. Plus tard, le choix de nouveaux locaux secondaires par rapport au siège qui est le local principal, est tout aussi important. 

Le premier local d'une association est souvent le domicile de l’un des membres. Reportez-vous à l'article qui porte sur le domicile d'un membre.

Plus tard, il peut s'agir d'un local indépendant. Or, il n’existe pas de bail spécifique pour les associations régies par la loi du 1er juillet 1901 ou par le droit local en Alsace-Moselle. Plusieurs possibilités s'offrent à vous.

Un bail de droit commun : le bail à usage d'habitation

En principe, un bail d'habitation ne peut être conclu que par une personne physique qui va occuper les lieux loués en tant que local d'habitation.

Une association a cependant la possibilité de louer un logement pour en faire ses bureaux. Une association déclarée ou reconnue d’utilité publique peut utiliser, jouir d’un immeuble dont elle n’est pas propriétaire. Cette occupation se formalise le plus souvent par un contrat de bail soumis au droit commun, c’est-à-dire aux dispositions convenues entre les parties (bailleur et locataire) et à celles du Code civil, dont il convient de préciser qu’elles ne sont pas particulièrement protectrices pour l’association locataire, dans la mesure où elles n’imposent aucune durée minimale au bail et ne prévoient aucune indemnisation au profit de ce locataire en cas d’éviction. Les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliqueront donc pas au bail d'habitation conclu par l'association.

Les relations entre l’association locataire et son bailleur relèvent donc totalement de la liberté contractuelle. Pour qu’une association puisse louer un local pour en faire son siège social et y exercer ses activités notamment avec l'accueil des membres, il convient, au préalable, qu’elle en ait prévenu le propriétaire.

Un bail professionnel

En principe, un contrat de bail consenti à une association est obligatoirement soumis au statut des baux professionnels dès lors que le local est affecté à un usage exclusivement professionnel.  Les tribunaux reconnaissent le droit à une association de bénéficier d'un tel bail, lorsqu'elle exerce dans les lieux une activité professionnelle habituelle (régulière) et à titre onéreux comme un centre d'enseignement de danse. 

Le bail professionnel offre des garanties plus élevées que le bail d'habitation. Il doit être conclu pour une durée minimale de 6 ans. A son terme, soit celui-ci est reconduit tacitement, soit l'une des parties peut demander à ce qu'il ne soit pas renouvelé, moyennant un préavis de 6 mois. Le locataire peut aussi à tout moment décider de quitter les lieux, en respectant un préavis de 6 mois.

Attention, si l'activité professionnelle est agricole, le bail est régi par le droit des baux ruraux.

Un bail commercial

Étant donné qu'elles ne peuvent pas s'inscrire au registre du commerce et des sociétés, les associations déclarées ne bénéficient pas automatiquement du régime des baux commerciaux, régime qui offre de nombreux avantages plus importants que le bail professionnel au locataire.

Il est donc a priori exclu qu’une association puisse en conclure un tel bail, sous réserve toutefois des cas  : 

• des associations exploitant un établissement d’enseignement (les baux des locaux abritant l’établissement sont soumis au statut des baux commerciaux), et, sous certaines conditions, de la possibilité d’opter volontairement pour ce statut. En effet, Le statut des baux commerciaux est applicable de droit aux locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement (article L.145-2 du Code de commerce).
  Ainsi, une association dont l’objet principal est l’enseignement peut "bénéficier" d’un bail commercial (notamment du droit au renouvellement du bail) même sans immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; Voir la jurisprudence de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 21 févr. 2007 n° 06-11832.
• Des associations immatriculées au registre national des entreprises et exploitant un fonds commercial ou artisanal leur appartenant.

En réalité, une association et son bailleur peuvent parfaitement décider de se tourner volontairement vers le bail commercial même si l'association ne se trouve pas dans l'un de ces deux cas. Cette option est ouverte même en l'absence d'activité lucrative de la part de l'association.

Un bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail conclu pour une durée très longue, pouvant aller jusqu'à 99 ans.

Il existe le bail emphytéotique de droit commun et le bail emphytéotique administratif, si le local appartient à une collectivité publique.

Le bail peut s'accompagner de l'obligation pour l'association d'effectuer des travaux d'amélioration ou de construction sur l'immeuble qui resteront la propriété du propriétaire à la fin du bail. En contrepartie, le loyer est relativement modeste.